Taxe d'habitation résidence secondaire : ce qu'il faut savoir en 2026

La taxe d'habitation a été supprimée sur la résidence principale en 2023. Mais elle reste due sur les résidences secondaires — et depuis 2023, elle peut être majorée jusqu'à 60 % dans les zones tendues (grandes villes, littoral, montagnes touristiques). Un poste qui peut peser lourd sur un budget retraite avec deux logements.

Comment elle se calcule

La taxe d'habitation résulte du produit de deux éléments :

• La valeur locative cadastrale du logement (une valeur théorique fixée par le fisc, souvent depuis les années 1970 avec des mises à jour).
• Les taux votés par la commune, l'intercommunalité et le département (variables selon la ville).

Il n'existe pas de simulateur simple : le montant vous est notifié chaque automne sur votre avis d'imposition. Payable avant le 15 novembre généralement, télépaiement obligatoire au-delà de 300 €.

La majoration en zone tendue : le vrai poids

• Les communes de zones tendues (grande demande locative, offre insuffisante) peuvent voter une majoration de 5 à 60 %.
• Cela concerne 2 000+ communes : Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille, La Rochelle, littoral atlantique et méditerranéen, communes touristiques de montagne.
• Sur un logement à 1 500 € de taxe de base, une majoration de 60 % la porte à 2 400 €. Sur un studio parisien, la taxe peut dépasser 3 000 €/an.
• Objectif politique : inciter les propriétaires à louer ou vendre plutôt que garder un logement vacant. Voir la fiche Service-Public.

Cas d'exonération ou de dégrèvement

• Personne âgée hébergée en EHPAD ou en établissement de soins de longue durée : possible exonération de la taxe sur son ancien logement principal (devenu vide), si les revenus restent modestes. À demander explicitement au service des impôts.
• Logement inoccupé involontairement : offert à la vente ou à la location depuis plus de 3 mois, sans succès. Exonération à demander avec justificatifs (mandats d'agence, annonces).
• Logement inhabitable (travaux longs, sinistre) : dégrèvement partiel possible.
• Faible revenu fiscal de référence : rarement d'exonération totale, mais parfois un dégrèvement partiel. Voir le RFR.

Comment contester ou demander un dégrèvement

1. Vérifier votre avis : valeur locative, taux, majoration éventuelle.
2. Si vous pensez qu'il y a erreur (superficie, situation matrimoniale, occupation), écrire au service des impôts des particuliers (SIP) avant le 31 décembre de l'année de mise en recouvrement.
3. Depuis votre espace personnel sur impots.gouv.fr : rubrique « Messagerie sécurisée → écrire ».
4. Joindre les justificatifs (relevé de propriété, plans si contestation de superficie, justificatif EHPAD, etc.).
5. Un agent examine et répond sous 2-3 mois.

À anticiper avant d'acheter une résidence secondaire

• Demandez à la commune ou consultez impots.gouv.fr le taux et l'éventuelle majoration.
• Simulez : sur un logement de 400 000 € en zone tendue, la taxe peut atteindre 2 000-4 000 €/an. À intégrer au budget global.
• Vérifiez aussi la taxe foncière, qui elle aussi reste due — et souvent équivalente en montant.
• Voir emprunter après 60 ans et anticiper son budget retraite.

Cas particulier : les meublés loués saisonnièrement

Si vous louez votre résidence secondaire en location saisonnière (Airbnb, Abritel…), elle change de régime :

• Cotisation foncière des entreprises (CFE) peut être due à la place ou en plus.
• Certaines communes en zone tendue imposent une autorisation de changement d'usage et une compensation.
• Fiscalité des revenus locatifs : régime micro-BIC ou régime réel.
• À anticiper avant de se lancer.